不动产分割是指通过法定程序将单一产权的不动产划分为多个独立产权单元的法律行为。该过程涉及土地、房屋等固定资产的产权重组，是物权变更的重要形式。
基于共有人协商一致，通过签订分割协议并办理产权变更登记的方式实现。适用于家庭财产分配、商业合作终止等场景。
当共有人无法达成一致时，可向法院提起诉讼，由司法机关根据实际情况作出分割判决。常见于遗产继承纠纷、离婚财产分割等情形。
因城市规划、土地整理等公共利益需要，由行政机关依法实施的不动产分割行为。
完整的不动产分割需经历六个关键步骤：权属调查→分割方案制定→测绘勘界→税费清算→行政审批→产权登记。每个环节都需专业机构参与，确保分割结果的法律效力。
需综合考虑不动产的物理可分性、使用功能完整性、价值均衡性等要素，避免出现无法独立使用的分割单元。
共有人在分割过程中享有法定优先购买权，实际操作中需严格遵守通知义务和行权期限的规定。
不同分割方式涉及的契税、增值税、土地增值税等存在显著差异，需提前进行税务筹划。
针对按份共有与共同共有的不同性质，分割时应分别适用《民法典》第303条与第304条的特别规定。对于历史遗留的未登记不动产，需先完善确权手续再行分割。
建议委托同时具备不动产登记代理资质和司法鉴定许可的专业机构，确保分割方案既符合行政管理要求，又能经受司法审查。
注：本文所述内容基于现行法律法规整理，具体个案需结合实际情况咨询专业人士。